Rehabilitación global y planificada de nuestro edificio de viviendas frente reformas parciales

Sin embargo, la realidad demuestra que se interviene de forma reactiva, actuando únicamente cuando un problema se hace visible. Esta práctica, ampliamente descrita en la Guía Vecinal de Rehabilitación del CSCAE, conduce a reformas parciales, inconexas y en muchos casos ineficientes desde el punto de vista técnico, económico y energético. En este artículo comprenderás cómo conservar y mantener tu edificio de la manera correcta.

• La reforma parcial como respuesta tardía al deterioro
• Tipos de reformas parciales más comunes en edificios de viviendas
• Consecuencias por rehabilitar de forma parcial y desordenada nuestras viviendas
• Concepto de rehabilitación con visión global y planificada
• Conclusiones

De hecho, esta forma de intervenir de manera parcial y desordenada, entra en contradicción con el marco jurídico vigente. Este establece la obligación clara de conservar y mantener los edificios. El artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7 /2015) impone a la propiedad el deber de mantener los inmuebles en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato, así como las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos. Del mismo modo, el artículo 10.1.a de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, establece el carácter obligatorio de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos (seguridad, habitabilidad y accesibilidad), con independencia de la voluntad individual de los propietarios.

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La reforma parcial como respuesta tardía al deterioro

La realidad pone de manifiesto, en general, la ausencia total de visión global y comunitaria en las actuaciones que se llevan a cabo en los edificios por parte de los propietarios. No se realizan evaluaciones del estado del edificio porque no es habitual y porque suele generar oposición. Rehabilitamos de forma parcial y desordenada porque se reacciona de forma tardía cuando el problema es visible.

La falta de planificación impide coordinar actuaciones que se podrían realizar de forma simultánea y acceder de forma óptima a ayudas públicas y beneficios fiscales. Además, es más caro realizar pequeñas actuaciones separadas en el tiempo, que realizar una actuación grande y coordinada, ya que no se provechan las economías de escala (medios auxiliares, precio por m2 de rehabilitación, coste de honorarios de técnicos en proyectos y dirección de obra).

Tipos de reformas parciales más comunes en edificios de viviendas

Las comunidades de propietarios optan generalmente por reformas parciales porque se reacciona cuando el problema se hace visible. Generalmente son problemas que se conocen desde hace tiempo pero que no se abordan hasta que sus efectos son patentes. Problemas que se pueden prevenir o retrasar en el tiempo con un buen mantenimiento y una detección temprana mediante una evaluación general por parte de un técnico.

Estos son los principales motivos por los que las comunidades de propietarios se deciden a actuar en sus edificios:

Por reacción a un problema

Se refiere a actuaciones relacionadas con la seguridad, la habitabilidad y el confort. Suelen ser patologías o incidencias relacionadas con la presencia de humedades o filtraciones de agua, que generan mala calidad del aire (moho) y deterioro en los materiales constructivos, incluso en la estructura del edificio. También se puede actuar de manera urgente porque se producen desprendimientos en la fachada hacia la vía pública, lo cual puede derivar en daños a terceros, además de las molestias e incomodidades generadas en el interior del propio edificio. El mal olor es una causa recurrente, que se relaciona con el sistema de saneamiento o el sistema de ventilación en el edificio. Un diseño inadecuado, roturas, filtraciones, falta de mantenimiento, escasa ventilación suelen ser las causas más comunes. El ruido y el calor o frío extremo también puede ser causa de incomodidad que puede afectar a la salud de los usuarios. En este último caso existe menos conciencia, pero ambas causas pueden ser motivo suficiente como para plantear una intervención de mejora en el aislamiento del edificio. En cualquiera de los casos será necesario acudir a un técnico competente que realice una evaluación global y nos oriente respecto a la manera adecuada de actuar.

Por exigencia normativa

Suelen ser actuaciones que se realizan porque una norma lo exige. Exigencias que se recogen en directivas europeas y que posteriormente se transponen a la normativa nacional de los Estados miembros, incluido España. Cambios que se aplican de forma lenta y progresiva, estableciendo una serie de objetivos en el tiempo, cada vez más exigentes. Es por ello que conviene contar con un profesional cualificado y actualizado, que nos informe en tiempo real de las exigencias normativas que impliquen actuaciones en nuestro edificio. Un profesional informado que sepa planificar las actuaciones teniendo en cuenta los objetivos a corto y medio plazo que contempla la normativa.

La Guía Vecinal de Rehabilitación del CSCAE, enumera exigencias relacionadas con:

• Retirada de los edificios de materiales de construcción que contengan amianto. Un material cuyo uso se prohibió en 2002 y que Europa ha puesto fecha a la retirada definitiva del amianto en 2032. Un material que, si se manipula o está deteriorado, desprende partículas al ambiente, que si se inhalan, resultan perjudiciales para la salud (enfermedades del aparato respiratorio, cáncer de pulmón o la muerte).

• Eliminación gradual de los combustibles fósiles en la calefacción y refrigeración. Todo ello, según determina la Directiva (UE) 2024/1275, contribuyendo así a los objetivos de descarbonización de los edificios para 2050. Esto supone la eliminación gradual de las calderas independientes alimentadas con combustibles fósiles. Como primer paso, desde 2025 no se conceden ayudas para la instalación de calderas de este tipo. Los propietarios y arrendadores serán informados sobre el remplazo de las calderas de combustibles fósiles por otras alternativas más sostenibles. Según la Guía, la eliminación de la calefacción de combustibles fósiles será en 2035 y, si no es viable, en 2040.

• Contadores individuales y repartidores de costes. Desde el 1 de mayo de 2023, los sistemas de calefacción central de los edificios construidos antes de 1998, de determinadas zonas de España, deben contar con contadores individuales o repartidores de costes. Existen excepciones y el objetivo es adaptar el coste de la factura al consumo de cada vecino. Se regula en el RD 736/2020, que transpone la Directiva 2012/27/UE y parcialmente la Directiva (UE) 2018/2002.

Por necesidad

Las personas que conviven en un mismo edificio generalmente tienen necesidades distintas. Y su situación económica también puede ser diferente según el momento vital en el que se encuentren. Pero lo cierto es que en determinados momentos será necesario actuar como comunidad y tomar decisiones que den respuesta a necesidades individuales: eliminar barreras arquitectónicas para personas con discapacidad o movilidad reducida, aislar el edificio porque hace mucho frío o mucho calor y existen personas vulnerables como pueden ser bebés o personas con enfermedades respiratorias, etc. En estas situaciones es fundamental entender que una intervención de este tipo reporta a corto, medio y largo plazo, beneficios para todos los propietarios.

Consecuencias por rehabilitar de forma parcial y desordenada nuestras viviendas

A continuación, se exponen algunos ejemplos de intervenciones parciales más comunes en los edificios. Las consecuencias de actuar de forma parcial y sin planificación pueden derivar en problemas en otras zonas del edificio y mayores costes económicos a medio y largo plazo por no acometer intervenciones conjuntas, incluso por no prever a tiempo la solicitud de ayudas destinadas a actuaciones integrales.

Unas acciones generan problemas en otras zonas

A continuación, describimos algunas actuaciones comunes que pueden generar problemas en otras zonas por no adoptar una visión global de la actuación:

• Sustitución de ventanas por otras herméticas sin solucionar la ventilación. Suele generar problemas de generación de condensaciones, moho, mala calidad del aire interior y deterioro de los materiales constructivos. La causa radica en que, al reducir las infiltraciones y exfiltraciones por las ventanas, se reduce la ventilación en el interior de la vivienda, que antes permitía disipar la humedad contenida en su interior. Es correcto sustituir ventanas por otras más eficientes, pero hay que implementar un sistema de ventilación complementario.

• Reparación puntual de la fachada por desprendimiento o fisuras visibles en lugar de actuar en toda la fachada. Si no se actúa de forma global, estas patologías persisten en paños no intervenidos que tarde o temprano habrá que reparar. Por lo que habrá que acometer el mismo tipo de actuación, cada vez que surgen desprendimientos o fisuras visibles, con el coste económico que ello supone. Acometer este tipo de obras de forma global evita asumir gastos que se repiten cada vez que se interviene (licencia de obras, medios auxiliares, ocupación de la vía, honorarios de técnicos, etc.).

• Sustituir caldera antigua por otra nueva sin reducir previamente la demanda energética y sin prever integración de renovables. Sustituir una caldera que ha llegado a su fin de vida por otra dimensionada para un edificio ineficiente desde el punto de vista del consumo energético, supone la necesidad de una caldera de mayor potencia y más cara, así como una mayor factura energética cada mes. Con una visión global de la actuación lo correcto sería reducir primero, la demanda energética de calefacción (y de refrigeración) aislando térmicamente el edificio. Posteriormente adquirir un equipo de calefacción calculado, para una demanda de calefacción ya reducida gracias a la intervención de aislamiento térmico, y por lo tanto de menor potencia y coste económico. Una intervención que además nos aporta un ahorro económico cada mes, con el que amortizar la inversión en aislamiento y generador. La integración de energías renovables nos permite consumir energía renovable y gratuita con la que compensar el consumo de energía no renovable (paneles fotovoltaicos, paneles térmicos para ACS y aerotermia).

• Impermeabilización de cubiertas sin resolver el aislamiento térmico. Si se interviene en la cubierta para resolver un problema de filtraciones o humedades, y se sustituye la impermeabilización de la misma, se puede aprovechar dicha actuación, para instalar aislamiento térmico. El coste extra será del aislante térmico. De lo contrario, se habrán solucionado los problemas de humedades, pero, sin embargo, existirá una persistencia de calor y frio extremo en verano y en invierno respectivamente, además de riesgo de condensaciones en el intradós de forjado, y finalmente la necesidad de repetir obras para aislar.

• Aislar una sola vivienda por el interior en lugar de plantear un SATE en todo el edificio. Intervenir en una vivienda de forma aislada mejorando el aislamiento térmico es una buena opción, pero es más efectivo llegar a un acuerdo comunitario para intervenir en todo el edificio, mejorando el aislamiento térmico de toda la envolvente del mismo. Al actuar en una sola vivienda, se generan diferencias térmicas entre viviendas colindantes. Además, cuando se plantea la mejora del aislamiento por el interior, no se elimina el efecto de pared fría y existe riesgo de formación de condensaciones intersticiales en la fachada. En este sentido es más efectivo actuar por el exterior mediante un SATE (Sistema de aislamiento por el exterior) siempre que sea viable. Este sistema resuelve los puentes térmicos, el efecto de pared fría y no consume superficie interior en las viviendas. Además, al actuar por el exterior, no genera molestias a los vecinos en el interior de cada vivienda, y se mejora también el grado de impermeabilización de los cerramientos y la imagen exterior del edificio, revalorizando el inmueble.

No aprovechar la oportunidad de acometer obras de forma simultánea

De todo lo anterior, se deduce que, ante una necesidad de intervenir, se puede aprovechar para incluir otras mejoras de forma simultánea. Con ello nos ahorraremos dinero a corto, medio y largo plazo y nuestro edificio estará siempre actualizado y bien conservado. Estos son los beneficios por actuar de forma simultánea:

• Reparar fisuras, desprendimientos o revestimientos deteriorados en fachada es una oportunidad para instalar un SATE o fachada ventilada, corregir puentes térmicos integrados en fachada y sustituir carpinterías. Actuar de forma simultánea implica menos costes en medios auxiliares y licencias, además del cumplimiento de la normativa de ahorro energético desde el principio. Alcanzando estándares de eficiencia energética que tarde o temprano nos exigirá la normativa, teniendo en cuenta los objetivos de descarbonización que vienen desde Europa.

• Impermeabilización de cubierta por filtraciones es una oportunidad para instalar aislamiento térmico o mejorar el existente, prever futura instalación de fotovoltaica (refuerzos, canalizaciones y pasos). Lo mismo que antes: menos costes en medios auxiliares y licencias, cumplimiento de la normativa de ahorro energético desde el principio, evitar levantar la cubierta de nuevo en futuras actuaciones.

• Sustitución urgente de caldera averiada por otra similar es una oportunidad para reducir la demanda energética mejorando el aislamiento e integrando renovables. Los beneficios son: instalación de generador de menor potencia y más económico, reducción de la factura energética cada mes, descarbonización de las instalaciones y menor dependencia energética de la red, además de la posibilidad de acceder a ayudas públicas por actuar de forma integral en la mejora de la eficiencia energética del edificio.

• La instalación de ascensor es una oportunidad para mejorar la accesibilidad del edificio en su globalidad. Con ello se mejora el acceso desde la vía pública y se eliminan barreras arquitectónicas en el zaguán, se actualizan adicionalmente las instalaciones de zonas comunes como contadores obsoletos, videoportero, iluminación y señalética o equipos de extinción de incendios. También existe la posibilidad de acceder a ayudas públicas cuando la eliminación de barreras arquitectónicas es total.

• Renovar bajantes deterioradas o con amianto es una oportunidad para renovar la red completa de saneamiento, incorporar o mejorar la ventilación de la red y actualizar patinillos de instalaciones, incluida la ventilación para la calidad del aire interior. Con ello se consigue evitar abrir patinillos y falsos techos en futuras actuaciones, duplicando además molestias a los vecinos al tener que acceder a las viviendas y facilitar la coordinación de todas las instalaciones técnicas del edificio.

• Las obras por ITE o IEE desfavorable son una oportunidad para mejorar el edificio en su globalidad y acceder a ayudas vinculadas a actuaciones integrales. De esta manera se mejora la eficiencia energética y el confort interior, generando ahorros económicos y mejorando la salud y calidad de vida de los usuarios, se mejora en accesibilidad, se redacta el Libro del Edificio Existente y se planifica el mantenimiento del edificio o se pauta diferentes fases en el tiempo para acometer la actuación integral.

Concepto de rehabilitación con visión global y planificada

Con todo lo anterior, la rehabilitación global y planificada se presenta como la única alternativa coherente. Y este enfoque, parte de un diagnóstico integral previo del edificio, lo cual permite identificar carencias en conservación, accesibilidad y eficiencia energética, y también programar las actuaciones necesarias a corto, medio y largo plazo. Por lo tanto, el orden lógico debe consistir en anticiparse mediante un chequeo general del edificio, diagnosticar y entonces después rehabilitar.

De hecho, la rehabilitación de edificios existentes está plenamente reconocida en el marco normativo. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 2.2.b) incluye expresamente a todas las intervenciones sobre los edificios existentes. Asimismo, el Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por el RD 314/2006, establece las exigencias básicas que deben cumplir estas intervenciones en materia de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía.

Contar con un profesional competente

En este contexto, contar con un profesional competente es una exigencia, teniendo en cuenta, la complejidad técnica y normativa de la rehabilitación de edificios. Y el arquitecto es el profesional cualificado para ello, ya que será quien aportará una visión global del estado del edificio, coordinará los distintos agentes y garantizará la coherencia entre las actuaciones propuestas.

Además, el arquitecto como proyectista, tendrá la responsabilidad de redactar el proyecto de rehabilitación, en el cual se definirá, técnica y normativamente las soluciones constructivas, tal y como se determina en el artículo 10 de la LOE. Por otro lado, el visado colegial obligatorio regulado en el artículo 2 del RD 1000/2010, cuando corresponda, permitirá reforzar las garantías técnicas y jurídicas del proceso.

Pero la figura del arquitecto debería de ser una figura permanente en el edificio. Como la del médico de cabecera para las personas. En 2018, el COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid) inició una iniciativa, sin fecha de caducidad, denominada el Arquitecto de la Casa. El objetivo era transmitir la idea de que el mantenimiento de edificios debe de ser un trabajo rutinario y a largo plazo. Poner en valor ante la sociedad, la importancia de la conservación permanente de los edificios. Y para ello recomendaba la presencia activa de un arquitecto en cada edificio, que se anticipase a los problemas de mantenimiento, sin esperar a una ITE que se realiza cada diez años, evitando así costosas reformas para las comunidades de propietarios.

Herramientas de diagnóstico para comunidades de propietarios

 

La Guía de Rehabilitación vecinal propone realizar un chequeo global del edificio, cuando este tenga más de 40 años. E incluir además un plan de acción de rehabilitación para los años siguientes. De esta manera, se puede programar las actuaciones más urgente sin que cause un perjuicio en las que se realizan posteriormente en el tiempo.

De entre las herramientas de diagnóstico del estado del edificio, existen varios documentos, cada uno de ellos con una finalidad distinta:

ITE.

Es la Inspección Técnica del Edificio que se realiza cada 10 años, una vez cumplidos los 50 años. Sirve para evaluar si el edificio es seguro. Para ello un técnico cualificado, revisará el estado de los elementos comunes del edificio desde el punto de vista de la seguridad. La ITE puede resultar favorable o desfavorable. En este último caso, las deficiencias detectadas se deben corregir para superar la inspección. Las ITEs favorables se registran en el organismo municipal pertinente. No subsanar las deficiencias detectadas en una ITE puede tener consecuencias negativas para los propietarios.

CEE.

Es el Certificado de Eficiencia Energética. Sirve para evaluar el consumo y las emisiones de CO2 generadas por el uso del edificio. En este documento se analiza la construcción y las instalaciones térmicas del edificio (Calefacción, refrigeración, ACS y ventilación en uso residencial). Como resultado se obtiene una calificación en la escala de calificación de la eficiencia energética que sirve para comparar unos edificios con otros, siendo la A la mejor calificación o más eficiente y la G la peor. Este documento tiene una validez de 10 años a menos que la calificación sea la G, en cuyo caso caduca a los 5 años. Incluye un anexo de medidas de mejora de la calificación que sirve de orientación a los propietarios para que sepan cómo intervenir en el edificio para reducir el consumo energético, mejorar el confort interior y contaminar menos. El artículo 3 del RD 390/2021, del 1 de junio regula en qué circunstancia es obligatorio disponer del CEE,  como, por ejemplo, cuando se realizan determinados tipos de intervenciones o cuando se realiza una ITE obligatoria.

IEE.

Es el Informe de Evaluación del Edificio y tiene una alcance mayor que los anteriores documentos. Evalúa el estado de conservación, la eficiencia energética y la accesibilidad, desde el punto de vista técnico y normativo. El IEE se realiza cada 10 años a partir de los 50 años o cuando se solicitan ayudas públicas para la rehabilitación de edificios independientemente de la edad del edificio.  Es como una ITE ampliada que además requiere inspeccionar las zonas comunes y también un muestreo en el interior de las viviendas, locales y anexos como el garaje y/o los trasteros. El informe recoge una recopilación de daños detectados, totalmente caracterizados, y acompañados de una evaluación del estado y del plazo para subsanar, ya sea con carácter urgente, corto, medio o largo plazo. Las actuaciones urgentes se comunican al organismo municipal correspondiente y se deben subsanar obligatoriamente. El IEE debe de ser registrado en el organismo oficial correspondiente.

LEE.

Es el Libro del Edificio Existente. Es un documento más completo que los anteriores ya que reúne toda la información del estado del edificio, con sus posibles carencias y patologías, y establece un plan de mantenimiento y actuaciones futuras. Se regula en el RD 853/2021 de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, en el marco de los Fondos Next Generation EU. Está dirigido a los edificios construidos con anterioridad al año 2000 e integra los documentos anteriores o la misma información recogidos en ellos.

Conclusiones

A lo largo del artículo hemos podido comprobar que las actuaciones de rehabilitación con carácter global y planificado, constituyen una respuesta técnica, económica y desde el punto de vista legal, coherente con los retos a los que se enfrenta el parque edificado existente. Frente a las reformas parciales y desordenadas, este enfoque integral permite anticiparse a las obligaciones normativas, optimizar los recursos económicos y materiales disponibles y mejorar de forma progresiva la calidad de vida de los usuarios de los edificios.

Además, la planificación de una obra de rehabilitación se debe de basar en un diagnóstico integral, liderado por un técnico competente y cualificado, como puede ser un arquitecto, que garantice la seguridad, la eficiencia energética, la funcionalidad y la habitabilidad del edificio a largo plazo. Un técnico de cabecera que acompañe a la comunidad de propietarios mediante un plan de mantenimiento del edificio continuado y planificado. Un técnico que incluso sea capaz de gestionar las ayudas públicas disponibles para la rehabilitación de edificios cuando realmente sean necesarias y con garantías de reunir los requisitos para ser beneficiarios de ellas.

Por todo ello, apostar por la rehabilitación global es, en definitiva, apostar por un modelo de ciudad más segura, eficiente y resiliente, plenamente alineado con los objetivos del CSCAE y con el marco normativo vigente.

¿Qué es una rehabilitación y qué beneficios tiene?

La rehabilitación integral de un edificio es un tipo de intervención, que incluye actuaciones en la globalidad del mismo y en relación a su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Para abordar una actuación de este tipo es necesario realizar una evaluación previa por parte de un técnico competente como es un arquitecto o arquitecta. En base a dicha evaluación se podrá concluir qué actuaciones realizar.
Posteriormente dicho técnico será quien a través del Libro del Edificio Existente establezca un plan de mantenimiento con actuaciones más o menos periódicas en los diferentes componentes del edificio. El objetivo de dicho mantenimiento consiste en garantizar las condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad el mayor tiempo posible, evitando un deterioro prematuro. Cabe decir que una rehabilitación integral se puede realizar en una fase o en varias etapas, pero siempre de forma planificada y coordinada.

Por otro lado, la rehabilitación integral de un edificio permite adaptar el mismo a las necesidades cambiantes de los usuarios o los requerimientos que puedan surgir. Un espacio edificado en el que cada vez pasamos más tiempo en nuestro día a día. Desde actuaciones en zonas comunes para garantizar la accesibilidad universal o la seguridad y el buen ornato del edificio hasta reformas en el interior de las propias viviendas, para que sean más confortables y funcionales. En este contexto la rehabilitación integral de un edificio aporta beneficios que influyen en nuestra calidad de vida, nuestra salud y nuestro bienestar. La rehabilitación mejora espacios no saludables en los que los usuarios pasan frío o calor, están expuestos al ruido y respiran un aire interior de baja calidad, haciéndolos más habitables. Además, revaloriza el inmueble incrementando nuestro patrimonio. En lo que respecta a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética, éstas contribuyen en la lucha contra la pobreza energética, reducen la dependencia energética y nos permite ahorrar en las facturas energéticas amortizando la inversión realizada. Tampoco nos podemos olvidar de los beneficios ambientales, contribuyendo al objetivo de alcanzar un parque edificado descarbonizado y de cero emisiones para 2050.

Si quieres evaluar tu edificio para saber qué actuaciones realizar y no conoces a ningún arquitecto o arquitecta, contacta con la Oficina de Apoyo a la Rehabilitación del Colegio de Arquitectos más cercano a tu localidad.

 

Fuente: CSCAE