• ¿Cuándo es necesario rehabilitar un tejado? Señales de deterioro
• Tipos de tejados antiguos en España
• Proceso de rehabilitación de tejados antiguos
• Materiales utilizados en la rehabilitación
• Ventajas de rehabilitar un tejado antiguo
• Normativa y permisos para rehabilitación de tejados
• Coste de la rehabilitación de tejados antiguos
• Mantenimiento del tejado tras la rehabilitación
• Preguntas frecuentes   

¿Cuándo es necesario rehabilitar un tejado? Señales de deterioro

La mayoría de las señales de deterioro en una cubierta pueden estar causadas por la acción del agua. El DB HS1 del CTE establece que se debe limitar el riesgo de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos. El estado de conservación de la cubierta debe ser el adecuado para garantizar este requisito. Deben existir barreras que impidan la penetración del agua de lluvia y la formación de condensaciones, así como elementos de desagüe para la evacuación sin que se produzcan daños. Esta exigencia es básica porque, además, un daño por agua o humedad puede ser la causa de otro tipo de daño de mayor alcance.

Entre las señales de deterioro más habituales que pueden llevar a pensar que es necesario rehabilitar un tejado, se encuentran:

• Desplazamiento, rotura o desprendimiento de tejas. Suelen ser piezas movidas por el viento por anclaje insuficiente o pérdida de unión y piezas fracturadas por ciclos de hielo-deshielo, rompiendo así la continuidad de la barrera de impermeabilización.
• Presencia de plantas, hongos, musgo y líquenes. El material cerámico se degrada debido a las raíces que microperforan la teja y retienen humedad. También pueden generar pudrición en elementos sensibles como la madera de los aleros o de las cabezas de los pares.
• Roturas y ensuciamiento causado por animales. La presencia por ejemplo de aves que causa desperfectos en los tejados o ensuciamiento por excrementos, basura o formación de nidos.
• Degradación del material de cobertura. La exposición a los fenómenos meteorológicos que actúan sobre el material provocando su alteración e incluso desaparición progresiva es la causa de esta señal de deterioro. Puede afectar al material de recubrimiento y al material de agarre del mismo.
• Deterioro de puntos singulares. Se deben revisar las limatesas, cumbreras y limahoyas, encuentros con elementos pasantes, bordes laterales y aleros, encuentros con paramentos verticales y lucernarios. La mayoría de las patologías se originan en los puntos singulares donde el motero antiguo se degrada agrietándose o las láminas de impermeabilización, si las hay, pierden elasticidad.
• Oxidación y corrosión. Generalmente causado por la alteración de la superficie de los elementos metálicos presentes en las cubiertas como pueden ser remates con láminas metálicas, elementos de fijación, remates metálicos de chimeneas o sumideros, canalones y bajantes metálicos entre otros.
• Obstrucción y degradación de canalones. Un sistema de evacuación de aguas ineficiente dificulta la correcta evacuación del agua hacia el exterior.
• Manchas de humedad y eflorescencias en la cara interior del tejado. Que se pueden observar si se tiene acceso a ella o si esta cara es visible. Suelen ser manchas superficiales, gotas de agua, moho y malos olores o manchas blancas por la sales, que indican que se están produciendo o bien filtraciones por discontinuidad en la barrera de impermeabilización o bien condensaciones intersticiales o superficiales, por falta de ventilación, aislamiento térmico o barrera de vapor.
• Flechas y deformaciones en la estructura soporte. Si la línea de la cumbrera no es recta o se aprecian deformaciones en el faldón, es señal de que la estructura soporte está cediendo, posiblemente por sobrecarga o pudrición. La consecuencia final de estas señales de deterioro es el colapso.
• Fisuras y/o grietas generalizadas. Pueden aparecer en la estructura soporte por ejemplo cuando esta es un forjado unidireccional de viguetas y bovedillas. Pero también pueden aparecer en aleros y cornisas, que si no se reparan a tiempo pueden ser causa de desprendimientos.
• El exceso de frío en invierno y de calor en verano. Esta es otra señal que indica que existe una deficiencia de aislamiento en el tejado que influye negativamente en el confort interior de los usuarios y en la factura energética.  

Tipos de tejados antiguos en España

La diversidad de la climatología en España, ha condicionado históricamente el diseño de las cubiertas de los edificios. Desde las pendientes pronunciadas en las casas en el norte del país, hasta los faldones más suaves del sur. Se puede decir que la variedad de soluciones constructivas de tejados responde a la localización geográfica. De hecho, en rehabilitación es fundamental entender el funcionamiento del sistema constructivo original, ya que sustituir un material por otro, sin tener en cuenta el peso o la ventilación, puede comprometer la estructura soporte de la cubierta inclinada.

Estos son los tipos de tejados antiguos, más habituales:

Tejados de teja árabe

La teja árabe es curva, es el elemento clásico de la arquitectura tradicional española. Tiene forma troncocónica y se fabrica tradicionalmente con arcilla cocida. Los tejados de teja árabe basan su configuración en la disposición de piezas llamadas canal y cobija. La primera, con concavidad hacia arriba, recoge el agua. La segunda con concavidad hacia abajo, tapa la junta. Las tejas se reciben con mortero de cal e incluso barro, lo cual aumenta la carga que debe soportar la cubierta. Por otro lado, esta técnica, no favorece la microventilación lo cual suele derivar en humedades por condensación. En la rehabilitación de tejado de teja árabe se suele sustituir el mortero por rastreles y fijación mecánica, reduciendo la carga sobre las estructura antigua. Por otro lado, el sistema sobre rastrel favorece la microventilación al crear una cámara de aire bajo la teja, que evita condensaciones y el choque térmico por el calor acumulado en verano. También se suelo sustituir la teja curva por la teja mixta moderna, diseñada para emular visualmente la teja árabe tradicional, requisitos que puede ser exigible en cascos antiguos.

Tejados de pizarra

Es un tipo de tejado que predomina en el norte del país y zonas de alta montaña como los Pirineos o el Sistema Central. La pizarra es una roca metamórfica de estructura laminar, que es extremadamente impermeable y resistente a las heladas. La absorción de agua es nula. En este tipo de tejado la pizarra se fija mediante clavos sobre un enlatado o entablado de madera colocado sobre los pares, y que sirve de soporte, o en sistemas más primarios y tradicionales, sobre una cama de barro que a su vez se asentaba sobre un entramado de cañizo (arquitectura vernácula antigua). El DB HS1 exige una pendiente mínima del 60%, más elevada para la pizarra que para la teja cerámica, cuando no tenga capa de impermeabilización, y para facilitar la evacuación del agua hacia el exterior. En rehabilitación de tejados de pizarra, la señal de deterioro suele producirse en la oxidación de los ganchos o clavos que sujetan las tejas.

Tejados de teja plana

También llamada teja alicantina o marsellesa, la teja plana se popularizó a finales del siglo XIX con la revolución de la industria cerámica. Es muy común en el levante español y en edificios industriales o residenciales de principios del siglo XX. La teja plana incluye anclajes laterales y longitudinales en forma de muescas, que permiten que unas piezas muerdan con otras. Esta particularidad ofrece una mayor estanqueidad con menor solape, aligerando el peso total del tejado. Se solían colocar sobre rastreles de madera, fijadas en mayor o menor porcentaje en función de la pendiente de la cubierta, o directamente pegadas con pellas sobre tablero de bardos, el cual se apoyaba a su vez en tabiquillos conejeros o palomeros levantados sobre forjado horizontal. El punto débil de los tejados antiguos de teja plana es la rotura de las muescas o pestañas de encaje, como consecuencia del paso del tiempo a los ciclos de hielo-deshielo, que provoca filtraciones difíciles de localizar a simple vista.

Tipo	Material	Ventajas	Inconvenientes	Problemas	Rehabilitación
Teja árabe	Arcilla	Estética tradicional	Peso elevado	Humedades	Fijación en seco
Pizarra	Roca natural	Durabilidad	Coste	Oxidación	Sustituir fijaciones
Teja plana	Cerámica	Estanqueidad	Fragilidad	Filtraciones	Sustitución piezas

 

Proceso de rehabilitación de tejados antiguos

Para garantizar el éxito en un proceso de rehabilitación es necesario establecer una serie de fases o etapas. En lo que respecta a los tejados antiguos se recomienda:

Inspección y diagnóstico del estado del tejado

En esta fase se realiza una evaluación técnica. En España y para edificios de más de 50 años, existen herramientas de diagnóstico como la Inspección Técnica de Edificio (ITE)  o el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que tienen como objetivo revisar la seguridad en el caso de la ITE y el estado de conservación, la eficiencia energética y la accesibilidad en el caso del IEE. Durante la evaluación se detectan daños o lesiones y se establecen acciones correctivas, algunas de las cuales puede requerir actuaciones urgentes.

El proceso de inspección y diagnóstico de tejados antiguos incluye inspección visual, para la búsqueda de deformaciones que pueda indicar fallo estructural, mapeo de humedades tratando de identificar el origen de las mismas y la comprobación del estado de conservación de los materiales descartando por ejemplo ataque por xilófagos en la madera o carbonatación en elementos de hormigón. En caso necesario, se puede intensificar la inspección mediante la realización de ensayos específicos y/o catas.

Reparación de la estructura de madera

Si del análisis previo se detectan lesiones en la estructura de madera, podría ser necesario solicitar un análisis más exhaustivo por un técnico especializado y/o un laboratorio que realice las pruebas correspondientes. Los daños y defectos en una estructura de madera se deben principalmente a degradación biótica, causada por la acción degradadora de organismos xilófagos, degradación abiótica, originada por la exposición a la intemperie (viento, agua, rayos UV) o al fuego, la inestabilidad dimensional, como consecuencia de las condiciones ambientales que hacen que la madera se dilate o se contraiga de forma irregular generando deformaciones, o falta de calidad estructural, ya sea por un fallo en el diseño o por el propio deterioro de la madera con el paso del tiempo.

Una vez conocido el diagnóstico preciso, y si se detectan daños en la estructura de madera del tejado, se deben concretar las acciones correctivas que pueden ser de reparación, refuerzo o sustitución. La intervención deberá de tener en cuenta las exigencias recogidas en el Documento DB SE-M (Seguridad estructural Madera). La reparación podrá incluir el saneado y la aplicación de tratamientos biocidas, la consolidación con resinas o la sustitución de partes de perfiles dañados por “prótesis” de madera sana, unida mediante pernos o conectores. El refuerzo tendrá como objetivo el incremento de la capacidad portante, si la sección de la madera actual es insuficiente. Para ello se pueden adosar perfiles metálicos o láminas de madera laminada, se pueden aplicar refuerzos con fibra de carbono en la cara de tracción de las vigas o instalar herrajes de acero galvanizado en los apoyos. En el caso de degradación generalizada, colapso inminente o cuando el coste de la reparación supera el de la sustitución, se plantea la sustitución de los elementos dañados.

Sustitución o recuperación de tejas antiguas

La recuperación de tejas originales es una práctica esencial en la rehabilitación de edificios de valor histórico o en cascos antiguos para preservar la estética y la integración paisajística del entorno. De hecho, puede ser obligatorio por normativa urbanística, recuperar un porcentaje elevado de las pieza originales. Por lo tanto, siempre es preferible la recuperación de las tejas antiguas a la sustitución. Las técnicas principales para la recuperación de tejas antiguas son:

• Triajes y prueba de sonido. Es necesario descartar las tejas que no sean aptas para ser reutilizadas. Primero se realiza una inspección manual pieza a pieza. Se deben de descartar las tejas que tengan microfisuras internas o descalcificadas mediante la prueba del tintineo. También se deben descartar las tejas que presenten laminado o desprendimiento de capas.
• Limpieza manual. Para conservar la pátina del tiempo sin comprometer la porosidad de la teja, se prohíbe el uso de agua a alta presión ya que esta técnica de limpieza deja la arcilla expuesta, haciéndola más absorbente y vulnerable al moho. En su lugar, se deben utilizar cepillos de cerdas naturales o de nylon y agua a baja presión para eliminar microrganismos adheridos, como musgos o líquenes, y restos de mortero de cal antiguo.
• Técnica del sistema mixto. Es la técnica más recomendada entre arquitectos especializados en rehabilitación. Consiste en usar tejas nuevas para la formación de canales, que no se ven, y recuperar las tejas antiguas en la cobija, que es la que queda a la vista. Así se mantiene la estética original, sin comprometer la estanqueidad.
• Consolidación y tratamientos hidrofugantes. Consiste en aplicar tratamientos químicos tras la limpieza. Biocidas para eliminar esporas de hongos incrustadas en los poros de la arcilla o hidrofugantes nanotecnológicos en forma de líquidos incoloros que permiten que la teja sea permeable al vapor de agua pero que impiden que absorba agua líquida, ralentizando su envejecimiento.
• Fijación compatible. Se recomienda utilizar morteros de cal hidráulica natural, ya que son más flexibles, permiten dilataciones térmicas de las piezas antiguas y tienen porosidad compatible con la teja recuperable. Se desaconseja utilizar motero de cemento portland por su rigidez y porque contienen sales que dañan la arcilla.

Retejar un tejado

El objetivo del retejado consiste en asegurar la estanqueidad garantizando que las tejas no se desplacen bajo la acción del viento o de la nieve. Por lo tanto, las tareas de retejado incluirán:

• Fijación mecánica. Sustituyendo el uso de mortero por ganchos de acero inoxidable o tornillos sobre rastreles. No hay que olvidar que el mortero es rígido y puede acabar rompiendo la teja por dilataciones.
• Revisión de solapes. Se deben respetar los solapes mínimos definidos en la norma PNE 136020, sobre tejas cerámicas y código de práctica para el diseño y montaje de cubiertas con teja cerámica. Los solapes pueden depender de la pendiente del tejado, de la zona climática, de la longitud del faldón y del tipo de teja. La función del solape consiste en impedir que el agua “retorne” por capilaridad o sea empujada por el viento hacia el interior.

Impermeabilización y aislamiento

Suelen ser los puntos débiles en los tejados antiguos, debido a que un 30% del calor de los edificios antiguos se pierden por la cubierta, y además es por donde entra la mayor carga térmica en verano. Es en estos casos, donde acometer una rehabilitación integral es garantía de éxito para evitar posteriores intervenciones parciales. En este sentido, se recomienda actuar sobre la impermeabilización y sobre el aislamiento térmico, de manera conjunta, mejorando así la eficiencia energética del edificio:

• La impermeabilización bajo teja. Se recomiendan láminas transpirables impermeables al agua líquida y permeables al vapor de agua. Al salir el vapor de agua que se genera en el interior, se evitan condensaciones intersticiales que pueden causar pudrición o degradación.

• Aislamiento térmico por el exterior. En rehabilitación, el sistema de aislamiento más aconsejable es por el exterior o SATE aplicado a la cubierta. Se colocan paneles de aislamiento sobre la estructura de pares o el forjado o tablero, creando una capa continua que elimina puentes térmicos en los puntos de apoyo y encuentros con muros. Los materiales recomendados con el XPS por su resistencia a la compresión y nula absorción de agua, y la lana de roca de alta densidad, por su excelente protección acústica y resistencia al fuego (A1). El aislamiento térmico también puede ser una combinación de aislamiento interior y exterior, siempre que sea compatible con la protección del edificio.

• Barrera de vapor. Puede ser necesaria en zonas muy frías para evitar condensaciones intersticiales en la cubierta. La barrera de vapor se instala en el lado caliente de la cubierta, bajo el aislamiento térmico, teniendo en cuenta que el flujo de vapor se produce desde el interior hacia el exterior.

• Microventilación. Se recomienda dejar un espacio de aire entre la capa de aislamiento e impermeabilización y la teja. Dicho espacio se forma en los canales de aire vertical entre los rastreles primarios. En verano, el aire bajo la teja se calienta y asciende hacia la cumbrera reduciendo la temperatura.

Sistemas de rehabilitación

Sistema	Descripción	Ventajas	Inconvenientes	Uso
Retejado	Recolocación tejas	Económico	No estructural	Buen estado
Parcial	Zonas dañadas	Menor coste	Temporal	Daños localizados
Integral	Reforma completa	Alta eficiencia	Coste alto	Mal estado

Materiales utilizados en la rehabilitación

El uso de materiales en la rehabilitación de tejados antiguos puede estar condicionado por las normas urbanísticas de protección o de integración paisajística en el entorno. Si el edificio tiene algún nivel o grado de protección, que condiciona las actuaciones en la cubierta, o existe algún tipo de protección ambiental, será necesario valorar el material más adecuado, especialmente cuando va a quedar visto o se deben emplear técnicas constructivas tradicionales.

A continuación, se exponen algunos ejemplos de materiales utilizados en la rehabilitación de tejados:

• Materiales de cobertura. Si la normativa lo permite, se puede buscar un equilibrio entre la estética tradicional y la durabilidad tecnológica. En este caso se puede proponer teja cerámica de arcilla de alta resistencia, pizarra térmica o tejas de hormigón de gran resistencia mecánica y uniformidad cromática.

• Aislamiento térmico. Se recomiendan los materiales de baja conductividad como puede ser el XPS, por su gran resistencia a la compresión y nula absorción de agua, lana de roca de doble densidad, por su alto aislamiento acústico y resistencia al fuego (clase A1, Incombustible) o paneles de PIR/PUR. Los aislamiento naturales como el corcho o la fibra de madera se demandan en bioconstrucción.

• Impermeabilización y control del paso de vapor de agua. En el mercado existen láminas impermeables transpirables en forma de membranas sintéticas de varias capas que impiden el paso del agua, pero dejan pasar el vapor a su través. También se puede proponer barreras de vapor inteligentes, que modifican su resistencia al paso del vapor en función de la humedad ambiental, o placas bajo teja, que aseguran la estanqueidad y sobre ellas se coloca la teja curva.

• Sistemas de fijación y ventilación en seco. Se sustituye la fijación con mortero por soluciones más ligeras como rastreles metálicos o de madera tratada, para crear una cámara de aire bajo la teja, peines de alero que permiten la entrada de aire impidiendo la entrada de aves o roedores y cintas de cumbrera ventilada, que permiten la salida del aire caliente en la parte superior del tejado. Los ganchos y clips de acero inoxidable, aseguran cada pieza de forma individual frente a la succión del viento.
• Estructura de refuerzo. Predomina el uso de la madera laminada encolada (MLE) para sustitución de vigas, las resinas epoxídicas, para la consolidación de maderas existentes o la fibra de carbono par refuerzo estructural de alta resistencia y menor peso. 

Material	Ventajas	Inconvenientes	Uso
XPS	Resistente agua	Menor acústico	Cubiertas
Lana de roca	Fuego y acústica	Absorbe agua	Rehabilitación
PIR	Alto rendimiento	Precio	Poco espesor

 

Ventajas de rehabilitar un tejado antiguo

La rehabilitación de un tejado antiguo, planteada como una intervención global siempre es garantía de éxito, en contraposición a las intervenciones parciales que a la larga suponen un mayor desembolso económico. Estas son las principales ventajas:

• Mejora de la eficiencia energética y del confort térmico interior. Al mejorar el aislamiento térmico de la cubierta se reduce la demanda de calefacción y refrigeración del edificio, reduciendo el consumo energético asociado al uso de instalaciones térmicas y mejorando el confort interior para los usuarios.

• Mejora de la salubridad y la durabilidad de los materiales. La mejora del aislamiento térmico y de la impermeabilización de la cubierta mediante la instalación de láminas transpirables y barreras de vapor, reduce el riesgo de formación de condensaciones que dañan el aislamiento y la estructura del tejado. Además, la formación de cámara de aire bajo la teja favorece la ventilación, disipando el calor y la humedad contenida en la misma.

• Menor sobrecarga y mayor seguridad. Se consigue sustituyendo la fijación con mortero por la fijación en seco. El uso de rastreles y fijaciones mecánicas reduce el peso de la cubierta, factor crítico cuando la estructura del tejado es de madera antigua. Por otro lado, los sistemas modernos, de fijación con clips y tornillería de acero inoxidable, están ensayados para resistir las acciones de viento según exigencias DB SE del CTE.

• Revalorización y actualización. La rehabilitación del tejado antiguo teniendo en cuenta todo lo anterior, revaloriza el edificio y lo actualiza a la normativa actual, obteniendo una mejor calificación en caso de ITE/IEE, garantizando su seguridad por mucho tiempo.  

Normativa y permisos para rehabilitación de tejados

La rehabilitación de un tejado requiere de la intervención de un técnico competente (Arquitecto y/o Arquitecto técnico) y de una empresa especializada para la ejecución de la obra. Ambos agentes deben contar con la infraestructura, experiencia y los conocimientos técnicos suficientes para afrontar con éxito una intervención de este tipo.

Para empezar, es requisito que la intervención cumpla con las exigencias técnicas reglamentarias, entre ellas, las de Código Técnico de la Edificación (CTE) que sean de aplicación. Fundamentalmente:

• DB SI. La normativa de seguridad en caso de incendio, establece exigencias de propagación interior, propagación exterior y resistencia al fuego de la estructura que se deben verificar en función del alcance de la intervención. Factores como la clase de reacción al fuego de los materiales empleados o de su resistencia al fuego son determinantes y condicionan el diseño de la cubierta que se rehabilita.

• DB HS. Se deben considerar dos secciones. Por un lado, la sección HS1 de protección frente a la humedad, que establece exigencias, respecto a las soluciones constructivas de las cubiertas y su diseño, de tal manera que se impida la penetración del agua en el interior favoreciendo su evacuación sin producir daños. Por otro lado, la sección HS5 de evacuación de aguas, en este caso pluviales, que regula el diseño y dimensionado de los medios de evacuación, incluidos los de las cubiertas inclinadas.

• DB HE. Según el alcance la rehabilitación puede ser exigible el cumplimiento de las exigencias de ahorro de energía, limitando la demanda energética del edificio (HE1), e indirectamente el consumo energético del edificio (HE0.

• DB SE. Si la intervención afecta de alguna manera a la estructura, se cumplirán las exigencias del documento básico de seguridad estructural. Si es de madera se verificará el cumplimiento del DB SE-M.

También será necesario verificar el cumplimiento de:

• La normativa de Seguridad y Salud en el trabajo regulada por el RD 1627/1997, para garantizar que la obra reúne las condiciones de seguridad. Se debe prever el uso de protecciones colectivas e individuales, contar con un Plan de Seguridad y Salud y la contratación de un coordinador de Seguridad. En el proyecto se incluirá un Estudio Básico de Seguridad y Salud o en su defecto un Estudio de Seguridad y Salud, según corresponda.

• La normativa de gestión de residuos. Regulada por el RD 105/2008 de 1 de febrero y Ley 7/2022 de 8 de abril. Se deberá redactar un Estudio de Gestión de Residuos que forme parte del proyecto técnico y posteriormente un Plan de Gestión de Residuos, que será redactado por el constructor y servirá de referencia para la gestión de la carga, transporte y gestión de los residuos generados a vertedero autorizado. Con esta normativa se promueve la demolición selectiva que facilite la separación de flujos de residuos que luego se puedan valorizar en planta de tratamiento o in situ, promoviendo la economía circular. Por ejemplo, reutilizando las tejas o la madera que sea apta para su aprovechamiento.

• La normativa urbanística del municipio donde se encuentre el edificio. Se debe verificar el tipo de intervención que se puede realizar en función de las ordenanzas generales de la edificación y de las ordenanzas particulares de la zona. Si el edificio tiene protección, se revisará las normas urbanísticas del catálogo del protección o del PGOU para verificar que el tipo de intervención es compatible con el grado de protección.

En cualquier caso, siempre habrá que redactar un documento técnico en forma de proyecto o memoria técnica con el que solicitar licencia al ayuntamiento del municipio. La licencia podrá ser de obra mayor o de obra menor con declaración responsable, en función del alcance de la intervención. En la página web del ayuntamiento correspondiente, se puede verificar, en la sede electrónica de servicios de urbanismo, el tipo de licencia que se debe solicitar. Generalmente será obra mayor cuando se modifique la estructura, se altere la volumetría o exista protección patrimonial. 

Coste de la rehabilitación de tejados antiguos

La rehabilitación de tejados antiguos puede suponer un elevado coste asociado a la inversión inicial, pero esta visión cambia cuando se analiza en el corto a medio plazo. No hay que olvidar que la rehabilitación energética de la cubierta, incluyendo aislamiento térmico, permite reducir la demanda energética, lo cual se traduce en un ahorro en la factura energética que facilita el retorno de la inversión.

El coste por la rehabilitación de un tejado antiguo es muy variable y su valor medio se sitúa entre los 80-180 €/m², dependiendo de si la actuación consiste en un simple retejo con impermeabilización o la reconstrucción estructural con criterios de ahorro energético.

• Factores que influyen en el precio

Existen cuatro factores que influyen en el precio de la rehabilitación de un tejado antiguo:

• El estado de conservación de la estructura portante. Es el factor de mayor impacto y su valoración se realiza tras el diagnóstico del estado de conservación pudiendo ser necesario realizar acciones correctivas de reparación, refuerzo o sustitución. El peso de esta partida puede suponer un 25-40% del presupuesto total.
• Tipo de material de cobertura y sistema de fijación. La teja árabe requiere más tiempo de colocación si se hace con reutilización de las piezas originales. Por otro lado, aunque los sistemas de fijación en seco son más caros que el mortero tradicional, se instalan más rápidamente y tienen una mayor durabilidad.
• Aislamiento térmico. El espesor del aislamiento debe cumplir las exigencias del DB HE1 par la limitación de la demanda energética por lo que no se deben instalar espesores menores a 10-12 cm según la conductividad del aislante. En zonas de invierno C, D o E, más frías, se podrá exigir espesores mayores para el cumplimiento del DB HE1. Preferentemente mediante aislamiento por el exterior. Las ayudas públicas disponibles premian la inversión en mejoras relacionadas con el ahorro energético.
• Medios auxiliares. La rehabilitación de un tejado supone un grado de peligrosidad elevado para los trabajadores, por lo que es necesario adoptar protecciones colectivas e individuales, que pueden encarecer el precio, pero que son necesarias tal y como se exige en la normativa de Seguridad y Salud.

Tipo	Precio €/m²	Incluye
Reparación	15-30	Arreglos básicos
Retejado	40-70	Cobertura
Integral	120-180	Todo

 

Mantenimiento del tejado tras la rehabilitación

El mantenimiento del tejado empieza una vez finalizada la obra. El Plan de mantenimiento se recoge en el Libro del edificio, un documento que puede redactar el mismo técnico encargado de la redacción de proyecto y dirección de obra de la intervención de rehabilitación. En él se detallan las revisiones ordinarias, con la periodicidad indicada, y las revisiones extraordinarias, cuando se producen fenómenos meteorológicos adversos.

Según el DB HS1 del CTE, se deben de realizar una serie de operaciones de mantenimiento en las cubiertas de los edificios. La primera y más básica, es la limpieza de los elementos de desagüe y la comprobación de su correcto funcionamiento. Como mínimo una vez al año y adicionalmente, cada vez que haya habido una tormenta importante, se debe realizar la limpieza y comprobación del funcionamiento de los canalones en las cubiertas inclinadas. La comprobación del estado de conservación del tejado y del estado de conservación de los puntos singulares de la cubierta inclinada, se realizará cada 3 años.

Las operaciones de mantenimiento preventivo en tejados son:

• Limpieza de canalones y bajantes.
• Limpieza de limahoyas.
• Inspección de la estabilidad de las tejas.
• Inspección de cumbreras y remates laterales.
• Control de la microventilación bajo las tejas: entradas y salidas de aire.
• Inspección visual por si se detectan condensaciones en ventanas o techos.
• Revisión de fijaciones mecánicas de las tejas a los rastreles.
• Inspección visual por si se detectan manchas blancas de eflorescencias.

Llevar a cabo estas operaciones de mantenimiento puede alargar la vida útil de la cubierta y además permite detectar señales de deterioro de manera temprana, antes de que evolucionen a daños mayores o reparaciones más costosas desde el punto de vista constructivo y económico, pudiendo afectar además a otros elementos constructivos del edificio. 

Preguntas frecuentes

¿Cuándo se deben reemplazar las tejas del techo?

Las tejas se deben reemplazar cuando presenten daños como exfoliación, grietas profundas o porosidad excesiva. Si el porcentaje de tejas dañadas es elevado o el sistema de fijación no es eficiente o ha colapsado, puede ser más rentable plantear una intervención global en lugar de reparaciones puntuales recurrentes.

¿Cuánto cuesta arreglar un tejado de 100 metros cuadrados?

La reparación puntual por mantenimiento puede tener un coste de entre 1.500-3.000€. Sin embargo, una rehabilitación integral del tejado que incluya aislamiento, impermeabilización y cobertura puede oscilar entre los 10.000-18.000€. La partida más elevada siempre será la de actuaciones sobre la estructura.

¿Cómo rejuvenecer un tejado?

Un tejado se puede rejuvenecer mediante limpieza profesional de los elementos de desagüe y de la cobertura, sustitución de piezas rotas y revisión de sellados en los encuentros con elementos pasantes o elementos singulares, y por último con tratamiento hidrofugantes.

¿Funcionan los productos para rejuvenecer techos?

Los hidrofugantes son una buena elección para alargar la vida de la teja, pero se deben seleccionar productos que no sellen el material de la teja.

¿Cuál es la vida media del tejado de una casa?

Técnicamente , la vida media de un tejado antes de realizar una intervención importante suele oscilar entre los 30-50 años. La localización geográfica influye en la durabilidad del tejado por la exposición a determinados ambientes agresivos como puede ser el ambiente de costa, por la salinidad, o el de alta montaña, por los ciclos de hielo-deshielo y la nieve.

¿Cuál es la vida útil de un tejado?

La vida útil de cualquier material de construcción suele variar entre los 25-50 años. La menor o mayor durabilidad dependerá también de las operaciones de mantenimiento que se lleven a cabo, de la calidad de los materiales seleccionados y del correcto diseño y ejecución del tejado, adaptado a la climatología de cada lugar.

¿Cuánto cuesta cambiar el tejado de una casa de 100 m²?

El coste por una rehabilitación integral del tejado de una casa de 100 m² puede elevarse a los 12.000-15.000€ de media. No obstante, las subvenciones disponibles por mejora de la eficiencia energética pueden reducir el coste hasta en un 80%.