• La vivienda como parte de un sistema colectivo
• Elementos privativos y elementos comunes en edificios residenciales
• Escalas de intervención en la rehabilitación
• El barrio como extensión de la vivienda
• Conclusiones

La vivienda como parte de un sistema colectivo: Ley de Propiedad Horizontal

Se tiende a pensar que la vivienda termina en la puerta de entrada a la misma, pero lo cierto es que jurídicamente, forma parte de un régimen de copropiedad cuando se integra en un edificio donde se convive con más propietarios. En este contexto, cada vivienda constituye un elemento privativo que lleva aparejada una cuota de participación sobre los elementos comunes del edificio.

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La vivienda privada dentro del régimen de propiedad horizontal

El artículo 396 del Código Civil (RD de 24 de julio de 1889) determina que los diferentes pisos o los locales de un edificio, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Se entiende que estos elementos son los necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo suelo, vuelo, estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones generales. Esta definición es clave para entender por qué se debe solicitar acuerdo comunitario para determinadas actuaciones que aparentemente sólo afectan al espacio privativo, incluso supervisión técnica especializada. Lo vemos a continuación.

Responsabilidad compartida y deber de conservación

La pertenencia a una comunidad de propietarios implica una responsabilidad colectiva sobre el estado del edificio. El incumplimiento de esta obligación puede generar riesgos para la seguridad de las personas y consecuencias legales.

La Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal determina en el apartado 1 del artículo 10, la obligatoriedad de ejecutar las obras necesarias para garantizar la seguridad, salubridad, accesibilidad universal y conservación del inmueble, sin necesidad de acuerdo previo de la junta. En este sentido la ley determina que tienen carácter obligatorio:

• Actuaciones que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Incluido las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal, y también las condiciones de ornato y otras condiciones que se derivan de la imposición del deber de conservación por parte de la Administración.

• Actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. En todo caso, aquellas solicitadas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años. El objeto de las actuaciones será asegurarles un uso adecuado a sus necesidades, de los elementos comunes. Incluirá la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

Como condición para su obligatoriedad y no requisito de acuerdo previo se limita el importe repercutido. Es decir, el importe repercutido anualmente por las actuaciones, descontado ayudas públicas, no debe exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este contexto, seguirán siendo actuaciones obligatorias, si el resto del coste de la actuación, es asumido por quien la haya solicitado. Por otro lado, seguirán siendo obligatorias dichas actuaciones, cuando las ayudas públicas a las que la comunidad de propietarios tenga acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

• La ocupación de zonas comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado, durante el tiempo que duren las actuaciones de los dos apartados anteriores.

• La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de los elementos comunes, incluido la constitución de un complejo inmobiliario, que sean de obligado cumplimiento por incluir dicho inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

• También como consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas, las actuaciones para dividir físicamente una vivienda o local y sus anejos para formar otras unidades más reducidas e independientes, las actuaciones de agregación de otros colindantes del edificio para aumentar la superficie, o de segregación de alguna parte para su disminución. Actuaciones realizadas por voluntad y a instancia de sus propietarios y cuando sean posibles.

Elementos privativos y elementos comunes en edificios residenciales

En un proceso de rehabilitación de un edificio residencial, es fundamental distinguir correctamente los elementos privativos de los elementos comunes. Esta distinción, permite distinguir qué actuaciones se pueden realizar de forma individual y cuáles deben abordarse de manera colectiva.

El marco normativo vigente, principalmente la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil (CC), establece con precisión los límites entre lo privado y lo común, así como las facultades y las restricciones de los propietarios. Esta delimitación permite planificar correctamente las intervenciones, evitar conflictos en la comunidad de propietarios y garantizar que las actuaciones de rehabilitación se desarrollan conforme a la legalidad y a los criterios técnicos adecuados.

Elementos privativos

Concepto y alcance legal

Los elementos privativos son aquellos espacios delimitados (con al menos una puerta de acceso) y de uso exclusivo de cada propietario, definidos en el título constitutivo del edificio. Incluyen las viviendas, los locales y los anejos como trasteros y plazas de aparcamiento, cuando así se establezca.

El título constitutivo (artículo 5 de la LPH) es un documento que formaliza la propiedad horizontal y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Incluye información como la superficie de uso privativo y de los elementos comunes que corresponden a cada propietario o propietaria. En obra nueva es el promotor o propietario quien se encarga de su redacción y legalización. En edificios existentes se puede dar el caso de que no exista.

El apartado 1 del artículo séptimo de la LPH establece que el propietario de cada vivienda o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad de propietarios. En el resto del inmueble, en cambio, no podrá realizar alteración alguna. Y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Cuota de participación

El artículo 3 de la LPH vincula cada elemento privativo a una cuota de participación, que determina la contribución a los gastos comunes de la comunidad de propietarios, por el uso y mantenimiento de las zonas comunes.

Dicha cuota, según el artículo 3 se atribuye en relación al total del valor del inmueble (valor relativo dentro del edificio, no valor de mercado) y referida a centésimas del mismo (el edificio completo es el 100%). Sirve de módulo para determinar la participación en las cargas (gastos comunes, derramas) y beneficios (alquiler de algún elemento común, indemnización, ayudas públicas) por razón de la comunidad. Las mejoras o deterioros que se produzcan en cada piso o local no alteran la cuota atribuida. Dicha cuota aparece fijada en el título constitutivo del edificio.

Elementos comunes

Concepto legal de elemento común

Los elementos comunes aparecen detallados en el artículo 396 del CC:

• El suelo, el vuelo, las cimentaciones y cubiertas.
• Los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
• Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso el aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificios, así como las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
• Las servidumbres o cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Es decir, derechos y elementos que por su función colectiva o imposibilidad de división pertenecen a todos los copropietarios.

Uso privativo de elementos comunes

El artículo 396 del CC incluye los recintos que fueren de uso privativo, como elemento común.  Esto es así, porque el uso exclusivo por parte de un propietario, no cambia la naturaleza común del elemento. Por lo tanto, el elemento sigue siendo propiedad de todos los copropietarios. Aunque solo una persona pueda usarlo, su titularidad sigue siendo comunitaria y no puede modificarse libremente por quien lo usa. El hecho de que un elemento común esté dentro de una vivienda, no implica titularidad privada.

Algunos ejemplos habituales son:

• Terraza o azotea comunitaria de uso privado. La cubierta es un elemento común, que puede estar atribuida para uso exclusivo de una vivienda. Por ejemplo, la terraza de un ático, que es un elemento común, aunque el disfrute sea exclusivo.
• Patio interior de uso exclusivo. Similar al caso anterior. Un patio puede servir de ventilación e iluminación para todas o algunas viviendas del edificio. Aunque sólo acceda una vivienda, el patio sigue siendo común.
• Conductos o bajantes que atraviesan una vivienda. Pasan por el interior de las viviendas, de uso privado, pero siguen siendo comunes.
• Las ventanas de cada vivienda. Son elementos comunes, aunque su uso está reservado al propietario de la vivienda en cuestión.

En este contexto, el usuario no debería modificar libremente el elemento (cerrar una terraza o sustituir la impermeabilización de una cubierta) y debe permitir el acceso para su mantenimiento.

Escalas de intervención en la rehabilitación

Rehabilitación del interior de una vivienda

La reforma interior de una vivienda constituye la escala más inmediata de rehabilitación. No obstante, muchas de estas actuaciones afectan indirectamente a elementos comunes, como pueden ser instalaciones generales o elementos estructurales. Es en estos casos cuando se requiere autorización de la comunidad de propietarios. Y, además, también suele ser necesario un proyecto técnico (o memoria técnica) redactado por profesional competente.

Intervenciones habituales

Las intervenciones más habituales suelen ser: modificación de la distribución interior, mejora de la habitabilidad y/o de la accesibilidad de la vivienda, cambio de ventanas por otras ventanas más eficientes, mejora de aislamiento térmico actuando por el interior de la vivienda o la renovación de las instalaciones térmicas como puede ser el generador de agua caliente sanitaria o los equipos de aire acondicionado para la calefacción y la refrigeración. En determinadas circunstancias (cuando existe espacio y viabilidad técnica) y con el permiso de la comunidad de propietarios, otra intervención habitual es la instalación de paneles de energía solar térmica para agua caliente o fotovoltaica para electricidad.

Límites técnicos y legales

Las actuaciones de reforma o rehabilitación en el interior de una vivienda, serán fundamentalmente sobre elementos privativos. No obstante, puede ocurrir que existan elementos comunes en el interior de la misma que se puedan ver afectados por las actuaciones (conexión a una bajante común, refuerzo de un elemento estructura, cambio de ventanas, cierre de un balcón, reparación de filtraciones por cubierta o fachada). En estos casos necesitaremos permiso previo de la comunidad de propietarios, y también podrá ser necesario consultar los Estatutos.

Por otro lado, habrá que contactar con un arquitecto o arquitecta u otro profesional competente que redacte el proyecto o memoria técnica. No hay que olvidar que las viviendas deben cumplir una serie de condiciones de habitabilidad, seguridad y funcionalidad, reguladas en la normativa técnica de aplicación, que pueden verse afectadas por las actuaciones. Un técnico competente comprobará en este caso, que dichas condiciones se siguen garantizando con la reforma o rehabilitación, y redactará el proyecto donde se verifique su cumplimiento de cara a la Administración.

Cuidado con los cambios de distribución o la demolición de paredes, actuaciones que a priori no tienen trascendencia, pero que pueden afectar a la habitabilidad y a la seguridad desde el punto de vista técnico y normativo.

También será necesario contar con la licencia de obras o permiso correspondiente. Consulta en el departamento de urbanismo de tu Ayuntamiento de qué tipo según el alcance de la intervención: declaración responsable, comunicación previa, licencia de obra menor o mayor.

Y si no conoces a ningún arquitecto o arquitecta , pregunta en la Oficina de Apoyo a la Rehabilitación del Colegio de Arquitectos más cercano. Un técnico competente os orientará sobre todo el proceso: actuaciones más convenientes y dentro de la legalidad, tipo de licencia o permiso a solicitar, empresa de reforma para la ejecución de las actuaciones y dirección de la ejecución de la obra con todas las garantías.

Rehabilitación de viviendas unifamiliares

Las viviendas unifamiliares se clasifican en diferentes tipologías en función de su relación con el entorno: aisladas sin medianeras compartidas, adosadas en hilera formando un conjunto de viviendas, pareadas o agrupadas de dos en dos, etc. Todas ellas tienen en común que son viviendas unifamiliares, que pueden haberse construido de la misma manera y con la misma estética. Suelen ser construcciones de una, dos o tres alturas (buhardillas), con o sin planta sótano o semisótano, con jardín y/o patio privado, e incluso pueden compartir zonas comunes de tipo deportivo (piscina, pistas deportivas, gimnasio), recreativo (sala de uso múltiples) e incluso un garaje. Es precisamente estas zonas comunes, lo que determinan que existe derecho de copropiedad y que por lo tanto lo que puede condicionar determinadas actuaciones en nuestra vivienda. Lo vemos a continuación.

Unifamiliar en parcela independiente

Si tu edificio, en este caso tu vivienda unifamiliar, cuenta con una parcela catastral independiente del resto de viviendas del entorno, entonces no existe derecho de copropiedad. Esta circunstancia determina que puedes realizar libremente las actuaciones que consideres en tu vivienda sin tener que pedir permiso a nadie más, ya que no existe una comunidad de propietarios. Deberás contactar con un profesional competente que te asesore ya que sí habrá que verificar que las actuaciones cumplen con exigencias de las normas urbanísticas y técnicas de aplicación. El técnico redactará un proyecto o memoria técnica y se solicitará licencia en el Ayuntamiento.

Unifamiliar en régimen de división horizontal

Si tu edificio, junto con el resto de viviendas unifamiliares forman parte de una parcela catastral mayor, en la que está integrada tu vivienda, y existe división horizontal, entonces hay que distinguir entre elementos privativos y elementos comunes. Es decir, se debe de aplicar íntegramente la LPH, tal y como establece su artículo 2 (ámbito de aplicación) equiparándose jurídicamente a un bloque de pisos.

Y esto es así porque se entiende que el conjunto de viviendas es el equivalente a un bloque de viviendas, pero “tumbado”, en horizontal. Como existe derecho de copropiedad, se deberá solicitar acuerdo comunitario para determinadas actuaciones que aparentemente solo afecten al espacio privativo, es decir, si se interviene sobre elementos comunes. Básicamente fachadas, estructura, cubiertas o tejados, garajes, zonas compartidas e instalaciones generales. Por lo tanto, las normas para hacer obras serán las mismas que si fuera una vivienda dentro de un edificio.

El hecho de que exista división horizontal también puede afectar a la hora de solicitar ayudas públicas para la rehabilitación, en este tipo de viviendas unifamiliares.

Rehabilitación de bloques de viviendas

Con todo lo que hemos aprendido en párrafos anteriores, se entiende que, en un bloque de viviendas, existen elementos privativos y elementos comunes, y que de esta distinción se deduce que para determinadas actuaciones será necesario llegar a acuerdos previos junto con el resto de los propietarios.

Necesidad de comunidad de propietarios formalizada

Es importante comprender que un proceso de rehabilitación integral de edificio puede ser largo y complejo y que además implica una inversión económica importante. Es por ello fundamental que esté legalmente constituida la comunidad de propietarios. Hecho que facilita la gestión del edificio, la solicitud de ayudas públicas, cualquier intervención en el edificio y la relación con la Administración.

El primer requisito para que exista comunidad de propietarios es que exista división horizontal, entendido como el régimen jurídico que permite que un edificio tenga propiedades independientes (pisos, locales, garajes, trasteros) y elementos comunes compartidos. Dicha división horizontal se formaliza y define en el título constitutivo del edificio, el cual, como ya sabemos, debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, la división horizontal permite vender los pisos y anejos de forma separada del resto. Cuando no se ha formalizado, es porque existe un propietario único del edificio. Ante cualquier duda conviene consultar el Registro pidiendo una nota simple. También se puede consultar Catastro, aunque lo que prevalece es Registro.

Estos son los pasos para la constitución de una comunidad de propietarios, si esta no existe: se celebra junta donde se apruebe de forma oficial la “Constitución de la comunidad de propietarios”.  Se redacta el acta de dicha junta y se presenta junto a la solicitud en el Registro de la Propiedad que corresponda la diligencia de un libro de actas de la comunidad. A la vez se puede redactar e inscribir en el Registro los Estatutos Comunitarios. Una vez diligenciado el libro, se presenta en Hacienda el modelo 036 de alta censal de la comunidad y se obtiene el CIF.

Acuerdos necesarios para intervenir

En un proceso de rehabilitación de un edificio de viviendas, las decisiones se adoptan conforme al régimen de mayorías establecidas en el artículo 17 de la LPH. En este artículo se definen las mayorías cualificadas según el tipo de obra (supresión de barreras arquitectónicas, mejora de la eficiencia energética, instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado, etc.). Por otor lado, el artículo 10 de la LPH define las obras que son obligatorias abordar sin necesidad de acuerdo previo de la junta.

El barrio como extensión de la vivienda

Como se describe en la Guía del CSCAE, la última escala es la rehabilitación de los barrios. Lo que se suele llamar como regeneración urbana.

Regeneración urbana y rehabilitación edificatoria

La mejora de los edificios en las ciudades, tiene un impacto directo en el espacio público y en la calidad urbana. Esta es la visión que se recoge en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el RDL 7/2015, el cual incorpora la rehabilitación como principio estructural del desarrollo urbano sostenible, y define las actuaciones sobre el medio urbano en el artículo 2:

Las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de regeneración y renovación urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Las actuaciones de regeneración y renovación urbanas tendrán, además, carácter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.

Tal y como se expresa en la guía, la regeneración urbana es el conjunto de estrategias adaptadas a una zona consolidada de la ciudad, dirigidas a impulsar la economía, el comercio, apoyar la inclusión social, revertir el deterioro de los edificios y espacios públicos, crear espacios verdes y dotar de servicios e instalaciones púbicas, además de rehabilitar, aunando esfuerzo público y privado. Y en un proceso de regeneración urbana, aunque suele ser la administración pública el principal impulsor, cobra especial protagonismo las asociaciones vecinales, las cuales desempeñan un papel clave como agentes dinamizadores. Asaciones que facilitan la participación ciudadana y la interlocución con las administraciones públicas, tal y como se subraya en la guía. Su apoyo es trascendental para alcanzar el éxito en muchas ocasiones.

Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada (ERRP)

Los procesos de regeneración urbana se apoyan en instrumentos específicos como los Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada (ERRP). Se trata de un instrumento clave para canalizar financiación y planificación integral, ya que permite abordar de forma coordinada la rehabilitación de edificios, la mejora del espacio público y la cohesión social del barrio. Es por ello que la guía insiste en que se solicite al Ayuntamiento que delimite la zona a regenerar como ERRP. Y en esta solicitud las asociaciones vecinales pueden dar el apoyo necesario para impulsar esta delimitación, organizar prioridades y peticiones al Ayuntamiento y el trabajo colaborativo con el barrio.

El artículo 10 del RD 853/2021 de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, establece los requisitos que debe cumplir y acreditar un ERRP para que se le reconozcan las ayudas previstas para actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.

Conclusiones

La rehabilitación residencial, tal y como se expone en el capítulo 4 de la Guía Vecinal de la Rehabilitación del CSCAE, debe entenderse como un proceso multiescalar, que conecta la vivienda privada con el edificio y el barrio. La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil constituyen el marco jurídico que regula esta interdependencia, estableciendo derechos, límites y obligaciones claras.

Una correcta identificación de los elementos privativos y comunes, junto con una planificación técnica y jurídica adecuada, permite evitar conflictos, optimizar recursos y garantizar intervenciones coherentes con el interés general de todo los implicados. En este contexto, la rehabilitación deja de ser una respuesta puntual a un problema para convertirse en una estrategia estructural de mejora del hábitat construido, alineada con la sostenibilidad, la cohesión social y la calidad arquitectónica que promueve el CSCAE.

¿Qué es una rehabilitación y qué beneficios tiene?

La rehabilitación integral de un edificio es un tipo de intervención, que incluye actuaciones en la globalidad del mismo y en relación a su estado de conservación, accesibilidad y eficiencia energética. Para abordar una actuación de este tipo es necesario realizar una evaluación previa por parte de un técnico competente como es un arquitecto o arquitecta. En base a dicha evaluación se podrá concluir qué actuaciones realizar.
Posteriormente dicho técnico será quien a través del Libro del Edificio Existente establezca un plan de mantenimiento con actuaciones más o menos periódicas en los diferentes componentes del edificio. El objetivo de dicho mantenimiento consiste en garantizar las condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad el mayor tiempo posible, evitando un deterioro prematuro. Cabe decir que una rehabilitación integral se puede realizar en una fase o en varias etapas, pero siempre de forma planificada y coordinada.

Por otro lado, la rehabilitación integral de un edificio permite adaptar el mismo a las necesidades cambiantes de los usuarios o los requerimientos que puedan surgir. Un espacio edificado en el que cada vez pasamos más tiempo en nuestro día a día. Desde actuaciones en zonas comunes para garantizar la accesibilidad universal o la seguridad y el buen ornato del edificio hasta reformas en el interior de las propias viviendas, para que sean más confortables y funcionales. En este contexto la rehabilitación integral de un edificio aporta beneficios que influyen en nuestra calidad de vida, nuestra salud y nuestro bienestar. La rehabilitación mejora espacios no saludables en los que los usuarios pasan frío o calor, están expuestos al ruido y respiran un aire interior de baja calidad, haciéndolos más habitables. Además, revaloriza el inmueble incrementando nuestro patrimonio. En lo que respecta a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética, éstas contribuyen en la lucha contra la pobreza energética, reducen la dependencia energética y nos permite ahorrar en las facturas energéticas amortizando la inversión realizada. Tampoco nos podemos olvidar de los beneficios ambientales, contribuyendo al objetivo de alcanzar un parque edificado descarbonizado y de cero emisiones para 2050.

Si quieres evaluar tu edificio para saber qué actuaciones realizar y no conoces a ningún arquitecto o arquitecta, contacta con la Oficina de Apoyo a la Rehabilitación del Colegio de Arquitectos más cercano a tu localidad.

 

Fuente: CSCAE