Un tema recurrente en las comunidades: unidades exteriores en la fachada

Miles de propietarios se enfrentan cada año a la misma duda: ¿puedo instalar una unidad exterior de aire acondicionado o una bomba de calor en la fachada de mi edificio? Aunque pueda parecer una cuestión menor, la realidad es que tocar la fachada de un edificio es intervenir sobre un elemento común, y por tanto, no puede hacerse de forma unilateral.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), actualizada el 24 de julio de 2025, regula este tipo de actuaciones en su artículo 7.1, donde se indica que cada propietario puede modificar las instalaciones de su vivienda siempre que no altere la seguridad, estructura, configuración o estado exterior del edificio, ni perjudique los derechos de otros vecinos. En otras palabras: no está prohibido instalar el aire acondicionado en fachada, pero sí está condicionado al respeto de la estética y la integridad del edificio, y requiere autorización de la comunidad.

Qué dice exactamente la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 7.1 de la LPH establece que:

“El propietario podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

Esto significa que el propietario puede realizar obras en su vivienda —por ejemplo, instalar un split o una bomba de calor— siempre que no afecten a elementos comunes, entre los que se encuentra la fachada, el tejado o los patios interiores.

En caso contrario, el propietario debe solicitar permiso previo a la comunidad de vecinos, que lo evaluará y votará en junta según las normas del artículo 17 de la misma ley.

¿Cuándo se necesita autorización de la comunidad?

La autorización comunitaria es necesaria cuando la instalación:

• Afecta visualmente a la fachada (por ejemplo, cuando la unidad es visible desde la vía pública).
• Puede alterar la estética del edificio, especialmente en comunidades con fachadas uniformes o protegidas.
• Ocasiona molestias a otros vecinos por ruido, vibraciones o goteo.
• O requiere canalizaciones o sujeciones en elementos comunes (muros, forjados, tejado).

En la práctica, la junta de propietarios puede aprobar la instalación por mayoría simple si se trata de un elemento puntual y no altera el conjunto estético, o exigir unanimidad si implica una modificación visible y permanente de la fachada.

En cualquier caso, el propietario debe presentar una solicitud por escrito, con planos o fotografías del punto exacto de colocación y una descripción técnica de la instalación.

Qué ocurre si se instala sin permiso

Colocar un equipo exterior sin autorización de la comunidad puede acarrear la obligación de retirarlo y reponer la fachada a su estado original. Además, la comunidad puede reclamar daños y perjuicios si considera que se ha producido una alteración estética o estructural del edificio.

El artículo 7 también faculta al presidente de la comunidad a requerir al infractor el cese inmediato de la actividad o la reparación de los daños. Si el propietario persiste, la comunidad puede iniciar acciones judiciales, y el juez puede ordenar la retirada del aparato e incluso imponer sanciones por desobediencia.

Excepciones y criterios prácticos

Algunas comunidades han empezado a regular estas instalaciones en sus estatutos o en las normas de régimen interior, estableciendo ubicaciones concretas (patios, azoteas o galerías) para evitar conflictos.
En edificios de nueva construcción, además, los promotores suelen prever zonas técnicas específicas para unidades exteriores, unificando la estética y evitando filtraciones o vibraciones.

Asimismo, las ordenanzas municipales pueden fijar criterios adicionales sobre ruido, distancias o visibilidad desde la vía pública. En zonas catalogadas o protegidas, la instalación en fachada suele requerir licencia urbanística específica.

Recomendaciones antes de instalar tu unidad exterior

1. Consulta los estatutos de la comunidad: puede que ya regulen este tipo de instalaciones.
2. Pide autorización por escrito al presidente o al administrador.
3. Evita dañar o perforar elementos comunes y asegúrate de que la instalación cumple la normativa técnica (soportes, desagües, ruido).
4. Respeta la estética y el entorno del edificio, especialmente si la unidad será visible.
5. Guarda toda la documentación técnica y el acuerdo de la comunidad, para evitar problemas futuros.

Conclusión: equilibrio entre confort y convivencia

La Ley de Propiedad Horizontal busca precisamente ese equilibrio: que los propietarios puedan mejorar el confort térmico de sus viviendas sin comprometer la seguridad, la estética ni la convivencia en el edificio.

En resumen, instalar un aire acondicionado o bomba de calor en la fachada es posible, pero no es un acto libre. Requiere informar, pedir autorización y respetar los elementos comunes. De este modo, el confort no se convierte en motivo de conflicto vecinal.

Fuente: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, actualizada a 24 de julio de 2025.